Nieuwe regels in verband met woninghuur in Vlaanderen

Wat zijn de krachtlijnen?

Er zijn nieuwe spelregels van toepassing voor wie vanaf 1 januari 2019 een woninghuurovereenkomst afsluit in Vlaanderen. Ben je van plan om het nieuwe jaar te starten als (ver)huurder? Dan geven wij je alvast deze tien belangrijke nieuwigheden mee:

• Transparantie naar huurders toe staat centraal in de nieuwe regelgeving. Behalve voor wat de verhuur van toeristische woningen betreft, moet de verhuurder de prijs, de kosten en de lasten verbonden aan het onroerend goed afficheren. De verhuurder moet dus voldoende informatie meegeven in zijn publiciteit. Doet hij dit niet, dan riskeert hij een gasboete. Deze verplichting geldt niet alleen bij de publiciteit, maar ook in de huurovereenkomst zelf. Bedoeling is dat de huurder (die ook een student kan zijn) zich een volledig beeld kan vormen van de totale kosten.

• Een verhuurder mag enkel de documenten opvragen die voor hem strikt noodzakelijk zijn voor de verhuur van zijn woning. Er moet dus een rechtmatig belang zijn voor het opvragen van documenten en de gevraagde informatie mag niet verder gaan dan noodzakelijk is. Dit is uiteraard om discriminatie tegen te gaan. De inkomsten opvragen van de huurder is toegelaten, maar documenten opvragen die bijvoorbeeld de gezondheidstoestand of het gerechtelijk verleden van een huurder schetsen, mag niet.

• Er zijn een aantal nieuwe verplichte vermeldingen in de huurovereenkomst: De exacte duur van de huurovereenkomst moet, samen met de verplichte begindatum van de huurovereenkomst, steeds worden vermeld. De huurovereenkomst zal daarnaast ook verplicht moeten vermelden of de kosten en lasten forfaitair worden vastgelegd, dan wel dat er maandelijks een voorschot wordt gevraagd met op het einde van een bepaalde periode een afrekening.

• Het nieuwe decreet verduidelijkt de regels met betrekking tot de renovatiehuurovereenkomsten. Een renovatiehuurovereenkomst is een overeenkomst waarbij de partijen overeenkomen dat de huurder bepaalde werken op zich neemt om de woning te laten voldoen aan de gewestelijke kwaliteitsvereisten (bv. het vernieuwen van de elektrische installatie) of om de woning verder te verbeteren of verfraaien (bv. het vervangen van de keuken). Als tegenprestatie is de huurder gedurende de periode van de werken geen huur verschuldigd aan de verhuurder.

• De huurder is verantwoordelijk voor kleine, dagdagelijkse herstellingen. Om te verduidelijken wat die herstellingen kunnen zijn, zal er een lijst van verplichte herstellingen vastgesteld worden. Deze lijst moet de partijen wat richtlijnen geven over die herstellingen. Verder moet de huurder de verhuurder op de hoogte brengen van de eventuele gebreken waarvoor een herstelling nodig is. De verplichting om goed te communiceren geldt dus niet enkel voor de verhuurder, maar ook voor de huurder.

• Wat met de dringende herstellingen? Uiteraard moet een huurder dringende herstellingen die nodig zijn, dulden. Wel zal huurprijs verminderd kunnen worden indien de herstellingen langer dan 30 dagen duren (i.p.v. de vroegere regeling van 40 dagen). Indien de herstellingen de ‘normale bewoning’ onmogelijk maken voor de huurder, kan de huurovereenkomst bovendien ontbonden worden.

• De huurder zal zich in de toekomst niet alleen moeten verzekeren voor brandschade, maar ook voor waterschade. Dit neemt niet weg dat de verhuurder in sommige gevallen zelf aansprakelijk kan zijn, bv. indien de schade te wijten is aan de slechte staat van de elektriciteitsinstallatie.

• De huurwaarborg zal in de toekomst gelijk kunnen zijn aan 3 maanden huur. De huurder kiest zelf hoe hij aan de waarborgverplichting voldoet: via een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling, via een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling (beiden op naam van de huurder), of via een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en financiële instelling. De verhuurder kan ook akkoord gaan met het geven van een waarborg via een borgstelling door een natuurlijke persoon. Gebeurt de waarborg via een rekening, dan moet het gaan om een ‘geblokkeerde’ rekening.

• Het nieuw decreet maakt komaf met bepaalde onzekerheden ingeval de verhuurder of de huurder overlijdt. Vooral in het geval de huurder overlijdt en zijn erfgenamen de nalatenschap verworpen hebben, zich niet melden of onbekend zijn… stelt zich de vraag wat er met de meubelen of persoonlijke zaken van de overleden huurder moet gebeuren. In het verleden kon dat tot vele frustraties leiden bij de verhuurder die geconfronteerd werd met een pand waarbij de inboedel achterbleef… In de toekomst zal de verhuurder, in zo’n gevallen, een curator kunnen aanstellen die 30 dagen na zijn toewijzing tot verkoop van de goederen kan overgaan. De curator heeft dus als taak om de aangetroffen goederen te verkopen en aldus het verhuurd goed leeg te maken.

• Grote nieuwigheid is ook het apart huurregime voor studenten. De student mag dan wel zijn hoofdverblijfplaats niet hebben ‘op kot’ en hij moet ingeschreven zijn in een instelling dat voltijds onderwijs aanbiedt. Deze nieuwe regels hebben als doel de student te beschermen in zijn huisvesting. Bepaalde belangrijke regels die van toepassing zijn op de klassieke huurovereenkomsten worden van toepassing op de studentenhuurovereenkomsten, er gelden bepaalde regels in het kader van een huuroverdracht en onderhuur en ten slotte geldt in de toekomst ook de belangrijke regel dat studenten en de verhuurder in de overeenkomst een huurprijs overeenkomsten die niet alleen een vergoeding voor het gebruik van het goed omvat, maar ook alle kosten en lasten (behalve de kosten voor het verbruik van water, energie, telecommunicatie en de belasting op tweede verblijven). Op die manier moeten studenten een objectievere vergelijking kunnen maken tussen gevraagde huurprijzen en de kosten en lasten die verschillende verhuurders vragen.

Bron: Notaris.be / 26 november 2018